Propriétaires / Locataires : Les 10 points clefs

Pour fluidifier le marché locatif, mesures et projets se multiplient. « L'Expansion » énumère les nouvelles règles de l'éternel match entre bailleurs et occupants.

Ça déménage sur le front de la location. Droit au logement opposable, loi sur le pouvoir d'achat, diagnostics obligatoires... Depuis l'année dernière, de nouvelles mesures sont entrées en vigueur, qui changent la donne pour les 38 % de ménages locataires de leur résidence principale et pour leurs bailleurs. A cela s'ajoute le ralentissement du marché immobilier, qui fait baisser les rendements locatifs, autour de 5 % actuellement, selon la Fnaim. De quoi faire grincer les dents des propriétaires. D'autant que ceux-ci goûtent peu les modifications de la loi de 1989, référence fondatrice en matière de location. « Le rapport entre propriétaires et locataires est aujourd'hui déséquilibré, dénonce Jean Perrin, président de l'Union nationale de la propriété immobilière (Unpi). 80 % des articles de la loi de 1989 ont changé, la plupart du temps en faveur des locataires. »

Quoi qu'il en soit, les relations propriétaires-locataires sont tendues : plus de 100 000 ménages voient leur bail résilié chaque année, les contentieux locatifs relatifs aux impayés ont augmenté d'un quart sur les six dernières années et le nombre d'expulsions avec intervention de la police a doublé depuis 1999, pour dépasser les 10 000 par an. Pour faire le point sur la nouvelle donne réglementaire, L'Expansion a passé en revue les dix points qui fâchent pendant la durée d'un bail.

1 - Les recettes éprouvées de la défiscalisation

Les aides fiscales à l'achat immobilier se suivent et se ressemblent, depuis 1996 : Périssol, Lienemann, Besson... A chaque fois, l'investisseur s'engage à mettre en location son logement un certain temps, à un tarif plafonné. Dans la pratique, ces tarifs bénéficient peu aux locataires : « Dans le cas du Robien, les plafonds de loyers se rapprochent des moyennes du marché, voire les dépassent », relève Laure Bourgoin, chargée de mission logement à l'association de consommateurs CLCV. Autre problème : ces aides fiscales, agressivement commercialisées, ont parfois créé une offre immobilière en surplus. « A Tarbes, un immeuble acheté en Robien ne trouve pas ses locataires », raconte Jean Perrin, de l'Unpi. La nouvelle loi du gouvernement sur le logement pourrait donc rogner ces avantages.

En attendant, un propriétaire peut se tourner vers l'usufruit locatif social. Cette pratique permet de dissocier pour quinze ans l'achat en nue-propriété d'un bien et son usufruit, confié à un bailleur social. Avantages pour le locataire : les loyers pas trop chers du parc social et l'assurance d'être relogé à l'issue du bail. De son côté, le propriétaire acquiert un bien à un prix très au-dessous du marché et, selon la règle commune, se voit exonéré d'impôt sur la plus-value au bout de quinze ans. En échange, il renonce pour quinze à dix-sept ans à ses loyers et prend en charge les gros travaux.

Avantage : propriétaires

2 - Location meublée : le beau lot du gros proprio

Voilà de quoi séduire les investisseurs ! La location meublée serait même le régime idéal, si l'on en croit Serge Ivars, président de la Confédération nationale des administrateurs de biens (Cnab) : « Ce domaine est le seul où la loi de l'offre et de la demande joue normalement, avec une relative liberté. » Les baux sont courts (un an, voire neuf mois), les charges peuvent être entièrement payées par le locataire, et le bailleur peut modifier les conditions de location avec un préavis de trois mois. Sans compter les avantages fiscaux, en particulier pour le loueur en meublé professionnel (LMP), c'est-à-dire immatriculé au registre du commerce et dont les recettes annuelles tirées de la location dépassent 23 000 euros ou représentent la moitié de ses revenus. Le propriétaire LMP peut bénéficier du régime d'exonération générale sur les plus- values des petites entreprises. Il peut aussi imputer le déficit fiscal sur son revenu global. Ses biens loués en meublés échappent au calcul de l'ISF, car ils sont considérés comme des biens professionnels. Inversement, la CLCV déconseille la location meublée aux locataires : « Le propriétaire peut réclamer un dépôt de garantie de trois mois et le garder à l'issue du bail. C'est légal si c'est dans le contrat ! » prévient Laure Bourgoin.

Avantage : propriétaires

3 - Inflation des diagnostics obligatoires

Deux diagnostics doivent aujourd'hui être annexés au bail : depuis juin 2006, un état des risques naturels et technologiques datant de moins de six mois et, depuis l'automne dernier, un diagnostic de performance énergétique valable dix ans. Ce document précise la quantité d'énergie consommée pour une utilisation standard du logement et suggère des travaux pour améliorer cette performance. En 2009 s'ajoutera le diagnostic électricité et, dès le 12 août prochain, il faudra aussi annexer un diagnostic du risque d'exposition au plomb, susceptible d'engager la responsabilité pénale du bailleur (alors que le diagnostic de performance énergétique, par exemple, reste indicatif).