Prix de l'immobilier : les quatre scénarios de la Fnaim

La Fnaim a présenté mardi quatre scénarios pour le marché immobilier jusqu'en 2012. Une chose est sûre, 2009 sera une année de forte baisse des prix dans l'ancien. Et ensuite ?

Les prix des logments ont baissé en France pour la première fois en 2008 après un cycle haussier « exceptionnellement long » d'une dizaine d'années, a estimé la Fnaim lors de la présentation de son bilan mardi. Selon elle, les prix dans l'ancien ont enregistré un recul de 3,1% l'an dernier. Mais le mouvement s'est accéléré: la chute des prix était de 2,9% au 3ème trimestre par rapport au précédent. Elle a atteint 6,5% au dernier trimestre 2008. La correction a toutefois été moins prononcée pour les appartements que pour les maisons (respectivement de -1,2% et -4,9% ). Et pour cause, estime la Fnaim. Le renchérissement des coûts du transport a reporté la demande sur les villes-centres et leurs proches périphéries, où les maisons sont moins nombreuses.  

Quant à l'avenir, 2009 paraît d'ores et déjà joué: ce sera une année de forte baisse, prédit la Fnaim, avec un recul qui devrait atteindre 10%. Ensuite, les hypothèses divergent. Au gré de la durée de la récession économique et des mouvements de taux d'intérêts.  

1) Si la récession dure jusqu'en 2010...

... les prix chutent jusqu'en 2011, selon le premier scénario des agents immobiliers. Ils perdent 10% en 2009, 5% en 2010 et 3% en 2011. En 2012, ils se maintiennent à l'étale. La baisse des taux d'intérêts, elle, est limitée, le coût du crédit touchant un plancher à 4,5%, en 2009 et 2010. Avant de remonter à 5% en 2011 et 2012.

Cette baisse réduite des taux, additionnée à un contexte de récession, aurait pour effet de comprimer le revenu disponible brut des ménages. Il perdrait même 2% en 2010, avant un regain de 1,5% en 2012. Dans ce scénario, l'indice de solvabilité des ménages gagne 8,6% sur la période.

2) Le scénario privilégié par la Fnaim

Les prix de l'ancien, après avoir cédé 10% en 2009, perdent 5% en 2010, 3% en 2011 et parviennent à l'étale en 2012. En revanche, les taux d'intérêts se maintiennent à un plancher historiquement bas, de 4%, entre 2010 et 2011. Ils reprennent un quart de point en 2012. Ce scénario est le plus favorable aux acquéreurs, dès lors que le revenu disponible des ménages ne connaîtrait aucune perte. En 2011 et 2012, il gagnerait respectivement 1% et 1,5%. L'indice de solvabilité des ménages gagnerait 16% sur la période, de quoi peut être redynamiser le marché, espère la Fnaim.

3) Le krach

Le scénario 3, film catastrophe pour les vendeurs. Le marché subit un véritable krach, avec une chute des prix de 10% par an jusqu'en 2012. Soit un effondrement de 34% au total. Les conditions de crédit et l'évolution du revenu disponible sont identiques que dans le deuxième scénario. L'indice de solvabilité des ménages gagne 35%. 

4) L'espoir des vendeurs

Enfin, le scénario 4, le plus favorable aux vendeurs, sous l'hypothèse d'une correction des prix plus limitée. Ils ne perdent que 5% en 2009, 5% également en 2010, parviennent à l'étale dès 2011 et regagnent 2% en 2012. Les conditions de crédit et l'évolution du revenu disponible brut sont identiques que dans le deuxième scénario. Le gain de l'indice de solvabilité des ménages est le plus modeste, de 6,1% 

La Fnaim met toutefois un bémol à son scénario privilégié. « Si les banques n'acceptent pas l'idée qu'elles doivent assouplir les conditions d'octroi de crédit immobilier, les élargir aux salariés en CDD ou en intérim, elles vont fermer considérablement le nombre de ménages éligibles et freiner l'activité », met en garde René Pallincourt, le président de la fédération.

En l'état, la Fnaim déplore en effet que la baisse effective du taux des crédits immobiliers, désormais de l'ordre de 5% pour une période de 15 ans, ne soit pas plus forte compte tenu des baisses de taux de la BCE. Elle note que plusieurs établissements bancaires ont "averti qu'ils seraient attentifs à la sauvegarde de leurs marges".