Pourquoi les prix immobiliers rebondissent malgré la crise

Le rebond du marché immobilier en Ile de France au premier trimestre constitue une surprise pour les notaires qui n'écartent pas la possibilité d'une flambée des prix à Paris. Loin d'être un indicateur de bonne santé, cette hausse illustre surtout la pénurie.

Les prix en Ile-de-France sont repartis à la hausse en tendance annuelle, annonce jeudi, la chambre régionale des notaires. Fin mars 2010, la variation annuelle des prix tous logements confondus s'élève à + 1% et même +1,7% à Paris où la tendance était négative depuis plus d'un an.

Le mouvement de baisse des prix observé depuis l'été 2008 est maintenant interrompu depuis juin 2009. Mais la reprise du marché a manifestement connu une accélération en ce début d'année, d'où une hausse de 2,5% au premier trimestre 2010 par rapport au quatrième trimestre 2009. Un retournement qui s'explique en partie par "la baisse des prix de l'an dernier" et par des taux d'intérêt, "tombés à un niveau plancher", parfois inférieurs à 3,5% pour des prêts de 15 à 20 ans.

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Mais, pour Christian Lefebvre, le nouveau président des notaires franciliens, si "le secteur immobilier, à la surprise générale, échappe à la morosité" c'est surtout à cause "de la pénurie de l'offre par rapport à la demande" et par le fait que la pierre apparaît comme une valeur refuge "pour les Français qui souhaitent être de plus en plus propriétaires de leur logement".

En termes de transactions, le marché francilien est encore considéré comme "convalescent". Avec 40.580 transactions (ancien et neuf), il est supérieur de 4% au premier trimestre 2008, période qui marquait l'entrée en récession de l'immobilier. Mais il reste sensiblement inférieur aux chiffres des trimestres correspondants de 2006 et 2007.

"Les biens tournent à une vitesse dingue, observe pour sa part Thierry Delesalle, président de la commission de conjoncture immobilière. Il est actuellement plus facile de trouver un acquéreur qu'un locataire". Pour Me Delesalle, "si la hausse continue, on s'attend à Paris intra-muros à une hausse des prix supérieure à 10%" sur l'ensemble de l'année 2010, soit bien au-delà de l'inflation.

Si une telle flambée n'est pas envisageable partout, la hausse des prix devrait se poursuivre ailleurs dans la région. D'après les notaires, en effet, "il apparaît certain que la crise de la construction à laquelle l'Ile-de-France est confrontée depuis de nombreuses années, ne va que s'accentuer au cours des prochains mois, laissant entière la question de la pénurie de logements par rapport à une demande structurellement très forte". Car non seulement de plus en plus de gens veulent accéder à la propriété, mais la mobilité croissante de la population renforce la demande tout comme les difficultés du marché locatif, également marqué par une pénurie d'offre, selon le notaires. Lesquels évoquent aussi "une augmentation sur longue période des niveaux de loyers" et "une véritable défiance vis à vis de ce mode d'occupation de logements".

Indice Notaires-Insee - Prx des logements anciens

Conséquence, "Ce sera difficile de résorber ce déficit alors qu'il se construit actuellement seulement 30.000 logements neufs par an en Ile-de-France alors que les pouvoirs publics ont des objectifs ambitieux de monter à 70.000 par an", affirme M. Lefebvre. Une pénurie qui a là encore des conséquences sur les prix. Au premier trimestre, dans l'ensemble de l'hexagone, le prix des logements neufs est ainsi reparti à la hausse, bondissant même de +,6,8% pour les appartements et de1,8% pour maisons individuelles, selon le ministère de l'Ecologie. Mais la banque HSBC ne se privait pas de détailler les "fondamentaux encore hésitants" de cette reprise.

Pour l'économiste Mathilde Lemoine, "le dispositif Scellier (pour les investisseurs louant leurs logements) qui explique en partie le rebond des ventes dans le neuf, ne sera pas plus puissant" et "la remontée du chômage et des prix immobiliers intervenus fin 2009 va peser sur la capacité d'emprunt".

Reste donc à savoir jusqu'où peut aller cette hausse de prix. Dans leur études, les notaires indiquent que "le retour à la hausse en glissement annuel reste pour l'instant modéré, peu assuré, et largement lié à un effet de rattrapage. De fait, le prix des maisons d'Ile de France, au plus fort de la baisse, ont reculé de 12,7% en 11 mois. Ce qui n'empêche pas ces prix de rester historiquement très élevés.

Une étude publiée mercredi par l'Insee rappelle en effet que les prix de l'immobilier ancien au cours des années 2000 ont beaucoup plus augmenté que les prix à la consommation, les loyers et que le revenu disponible par ménage. Début 2007, ils avaient même été multipliés par 2 par rapport à leur niveau de 2000, soulignent les auteurs de cette étude. Fin 2009, ils accusaient encore une hausse de 92% par rapport au début de la décennie alors que le revenu des ménage n'a augmenté parallèlement que de 25%.