Pas de krach, mais plus de bulle

Fléchissement des prix et allongement des délais de vente : après des années de folie, le marché de la pierre s'assagit. Nos conseils pour choisir des biens qui ne baisseront pas.

Un quartier pavillonnaire tranquille dans la banlieue nantaise. En ce samedi glacial de décembre, Véronique et Stéphane achèvent leur deuxième visite de la journée. Alors que la jeune femme paraît séduite par la maison aux volets gris bleu et les grands pins maritimes qui bordent le jardin, Stéphane douche l'enthousiasme de son épouse : « Il y a beaucoup trop de travaux », assène-t-il avec regret. Depuis l'automne, ils ont visité près d'une dizaine de maisons, sans jamais passer à l'acte. « Celle-ci nous plaît bien, mais j'ai peur qu'à 320 000 euros, la banque rejette notre demande de crédit », explique Stéphane, cadre dans l'informatique. Particulièrement emballée, Véronique décide quand même de déposer, sans trop y croire, une offre à 300 000 euros. Bingo : ils remporteront l'affaire !

Les taux d'intérêt remontent...

Source : Meilleur Taux

Ce cas, loin d'être unique, confirme que l'époque où les vendeurs faisaient la pluie et le beau temps, dictant leur loi à des acquéreurs craignant de manquer le logement de leurs rêves, est révolue. « Après des années de croissance ininterrompue, le marché immobilier français est aujourd'hui en bout de cycle », reconnaît René Pallincourt, président de la Fnaim. Dans les agences immobilières, le calme est revenu. Les transactions sont plus difficiles à conclure et les biens restent plus longtemps en vitrine. « C'est incontestable, les délais de vente se sont allongés, d'un mois et demi en moyenne depuis le début de l'été », commente Bernard Cadeau, président du réseau Orpi.

Si les produits de bonne qualité, bien placés et fonctionnels se vendent toujours sans aucun problème, les logements atypiques s'accumulent dans les agences. Pour conclure l'affaire, les vendeurs sont souvent obligés de revoir à la baisse leurs prétentions, sur les conseils des agents immobiliers. A Century 21, le taux de négociation, qui mesure l'écart entre le prix proposé par le vendeur et le prix effectif lors de la signature chez le notaire, est remonté à 5 % après être tombé jusqu'à 2,5 %. Christophe Crémer, le patron de Meilleurtaux.com, le spécialiste du courtage en crédit immobilier, renchérit : « Il n'est plus rare que ce taux atteigne 10 %. »

Dans le neuf, le coup de froid est encore plus spectaculaire. Les ventes de logements nouvellement bâtis ont chuté de 10,5 % au troisième trimestre, d'après les chiffres officiels du ministère de l'Equipement, avec un plongeon de près de 15 % pour les deux-pièces. Du coup, les stocks de logements neufs à vendre gonflent : avec un bond de 35 % en un an, ils sont revenus à leur plus haut niveau depuis la fin de 1992, date de la précédente crise immobilière. Les délais d'écoulement atteignent désormais un peu plus de neuf mois, contre sept mois il y a un an. Et le pire est à venir.

... Les stocks s'envolent...

Source : ministère de L'équipement

Depuis l'automne, la plupart des promoteurs enregistrent une inquiétante poussée des désistements. Historiquement, le taux d'annulation est de l'ordre de 15 %. Il atteint aujourd'hui 25 % et parfois bien plus. « En l'espace de trois mois, 30 % des promesses de vente ont été annulées, s'inquiète Christian Rolloy, président de Promogim. Dans certaines régions, comme dans la banlieue de Strasbourg, où les primo-accédants étaient très actifs, près de 40 % renoncent. »

Alors, pour écouler leurs stocks, certains constructeurs organisent des week-ends « promotion », offrant l'installation de la cuisine et même les frais de notaire pour séduire le chaland. « Avec la baisse des ventes, les promoteurs vont ranger dans les tiroirs certains de leurs projets et différer des opérations dès que les précommercialisations seront inférieures aux objectifs », prévient Jean-François Gabillat, président de la Fédération des promoteurs constructeurs.

Ce retournement du marché de la pierre s'explique en grande partie par un durcissement des conditions d'emprunt auprès des banques. Le temps de l'argent facile, peu cher, et des montages financiers farfelus est révolu. D'abord parce que les banques ont commencé à relever leurs taux de crédit, rétrécissant du même coup le nombre de candidats à la propriété solvables, et leur capacité à s'endetter. En moyenne, le taux d'un prêt immobilier à vingt ans a grimpé de 0,90 % en 2007, passant de 3,80 % à 4,70 %. Si, sur le papier, cette hausse paraît symbolique, dans la réalité, elle pèse lourd. Exemple : pour un crédit de 150 000 euros à vingt ans, l'augmentation des taux d'intérêt alourdit la mensualité de 8,1 %. Un « supplément » qui fait parfois la différence, amenant les banques à refuser des demandes de prêt. Or le relèvement du loyer de l'argent n'est peut-être pas terminé. Tout dépendra de l'évolution de la crise bancaire et financière, déclenchée par l'étincelle des subprimes outre-Atlantique l'été dernier. Si elle s'approfondit, les banques pourraient être tentées de sauver leurs marges en augmentant leurs taux de crédits, même si la BCE assouplissait sa politique monétaire !

... et les prix se calment

Source : Insee

Plus grave, cette hausse du loyer de l'argent s'accompagne d'un durcissement des règles d'obtention des prêts. Il y a encore six mois, on pouvait facilement financer par emprunt la quasi-totalité de son acquisition. Aujourd'hui, les prêteurs regardent chaque dossier à la loupe. « C'est le contrecoup de la crise des subprimes aux Etats-Unis. Les banques françaises sont devenues beaucoup plus sélectives, ce qui se traduit par un relèvement des exigences d'apports personnels », reconnaît Olivier Eluère, économiste et spécialiste du marché de l'immobilier au Crédit agricole.