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Dans la 7ème édition de son observatoire du logement, la Caisse d'Epargne prévoit une baisse conjoncturelle et limitée des prix en 2008 et 2009. Mais pas de quoi inverser une tendance qui voit les ménages modestes de plus en plus évincés de l'achat de logements.
Le secteur immobilier devrait enregistrer en 2008 et 2009 une baisse des prix de 2 à 3% a prédit le groupe Caisse d'Epargne jeudi à l'occasion de la publication de son 7ème Observatoire consacré au logement. Autrement dit, il devrait s'agir d'une "baisse limitée et conjoncturelle" selon la banque qui estime qu'il n'y a "pas de crise immobilière mais une crise financière qui a un impact sur l'immobilier".
Elle rappelle que la baisse prévue intervient après une forte hausse des prix entre 1997 et 2007 (+146% selon l'Insee). Mais elle n'assimile pas celle-ci à une bulle spéculative: selon elle, "les prix immobiliers correspondent aujourd’hui à une valorisation atypique dans un contexte de taux d’intérêt très bas, d’aspiration durable à la propriété et d’alternatives locatives moins accessibles ".
La flambée a toutefois atteint un tel niveau que la France est entrée dans un "nouveau régime des prix". Sous-entendu: ce n'est pas près de changer. Or ce nouveau régime est source de profondes inégalités. Depuis 2005, le prix moyen d'un logement représente en moyenne plus de 4 années de revenu d'un ménage alors que ce ratio était resté constamment autour de 2,5 années entre 1965 et 2001. L'Ecureuil y voit la source "d'une crise de l'accessibilité" pour les catégories modestes qui "sont de plus en plus évincées de l’achat du logement". Alors que les ménages qui gagnent moins de 26.000 euros par an représentaient encore 40% des accédants à la propriété en 2000, ce pourcentage est tombé à 20% en 2006.
"Plus qu’une crise de pénurie, explique donc l'Ecureuil, c’est une crise de solvabilité ou d’accessibilité qui se dessine : aggravation des clivages socio-spatiaux, concessions importantes pour obtenir le logement souhaité, entraves à la mobilité." 17% des ménages disent avoir renoncé à déménager, dont plus de 30% pour les moins de 50 ans locataires du parc social et les plus de 50 ans locataires du parc privé.
Enfin la hausse a engendré de fortes disparités territoriales : dans 16 départements, un ménage disposant du revenu moyen de la zone devra s'endetter sur plus de 25 ans pour accéder à la propriété, contre moins de 15 ans dans 27 départements.
Le logement représente désormais, en 2006, 22,8% des dépenses des ménages contre seulement 18,6% en 1986. Mais les propriétaires qui ont investi dans la pierre se sont enrichis. Les deux tiers du patrimoine des ménages sont de l'immobilier, contre 54% en 1999. Cela représente "un considérable enrichisssement - latent - surtout lié aux plus-values", estime l'étude de l'Ecureuil.
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Il faudra aussi s'intéresser un jour aux résidences secondaires : 1- L'impôt écologique pourrait bien faire grimper les coûts de possession. 2- Mais surtout la difficulté d'accéder à des transports bon marché pourrait bien faire qu'un jour la résidence secondaire soit réservée aux vraiment riches. 3- Il pourrait s'en suivre une dépréciation du marché, et donc un appel pour ceux, moins fortunés, qui voudraient en faire une résidence principale.
Si l'immobilier est tellement stable, alors pourquoi leur banque associe NATIXIS a perdu 18% en 1 mois ( belle performance !!! ) ???
Le haut du cycle est atteint. Pour limiter la baisse estimée par certains jusqu'à 20% dans les deux prochaines années, il est nécessaire de repenser le modèle économique du marché immobilier, en intégrant les nouvelles technologies et de développer fortement le logement durable concourant aux économies de charges tout en améliorant le confort. Pour plus d'informations sur l'observatoire réalisé par l'Ecureuil, vous pouvez aller sur le site : http://www.groupe.caisse-epargne.com/asp/ci_modele2.aspx?np=index_observatoires_ci&nv=20060302173628
C'est quand même dingue ça. ON NIE encore l'évidence (une baisse). C'est propre à l'être humain. Surtout avec les personnes qui s'enrichissent avec l'immobilier. Les prix baissent, c'est flagrant pour la majorité des biens. Geaorges a raison. Les prix baissent très peu dans les quartiers très prissés. C'est sur, les ménages à forts revenus, cela ne change pas grand chose pour eux. Mais à un moment donné riche ou pas riche, les gens ne sont pas fous, s'il sentent le vent tourner comme les autres, ils redeviennent comme les autres. Acheté plus bas pour revendre plus haut. Et le problème, c'est que les personnes qui ecrivent ou les personnes qui les paient pour ecrire profitent de la montée de l'immobilier (agence immobilière, FNAIM.....). Donc ils n'ont aucun intérêt à dire que cela va baisser. Mais de toute façon, REGLE NUMERO UN: LA MARCHE A TOUJOURS RAISON. Et le premier défaut de l'être humain: IL VEUT TOUJOURS AVOIR RAISON. De toute façon, on en revient toujours au même. Les marchés sont de la psychologie collectives de masse. C'est un consensus mutuel. Les prix sont ceux que les ménages sont prêts à mettre pour acheter de l'immobilier avec tous le contexte économique autour. Et n'oublions pas, l'économie n'est pas UNE SCIENCE EXACTE.
UN SYSTEME SCLEROSE Les politiques successives de suppression des droits de mutation à titre gratuit (dons manuels, donations et successions) ont conduit à une augmentation temporaire du prix de l'immobilier (accélérée par le crédit d'impôt) ainsi qu'à une disparité permanente entre les donataires et héritiers d'une part, et ceux qui n'ont rien à recevoir de la génération précédente d'autre part. Il n'y a plus de distinction à faire entre faibles et hauts revenus, mais entre petits et grands héritiers. Ceci conduira soit un système économique figé, soit plus probablement au prochain écroulement des prix de l'immobilier.
Comme l'immobilier, on disait aussi Titanic insubmersible. Et pourtant... L'immobilier fonctionne de maniere cyclique, des hauts mais aussi des bas comme en 1990. Le pic des prix est desormais depasse. Le mot "baisse" n'est pas du tout tabou et la negociation de -5% a -20% est desormais devenue la regle en fonction de la qualite du bien pour les acheteurs qui n'auraient pas encore senti le vent tourner. Avec les prix de l'energie, les nouveaux diagnostics immobiliers qui mettent en reflet les defauts des biens a la vente et les couts de l'entretien (frais de copropriete, remise aux normes des ascenseurs, ravalement, salaire du Syndic),... seuls les biens bien situes, de belle qualite de construction et dans un etat impeccable peuvent pretendre a une remise minimale pour la forme. Pour les autres, les delais de vente et les baisses successives entre la mise sur le marche et la vente effective parlent d'eux memes.