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Des milliers de propriétaires se sont fait piéger par la belle promesse fiscale du dispositif Robien. Déjà difficiles à louer, leurs appartements s'annoncent aussi durs à revendre. Reportage...
« Il y a trois ans, j’ai voulu acheter pour louer et profiter des avantages fiscaux du dispositif Robien raconte Philippe P., psychiatre dans l’Ardèche. On m’a vanté les charmes d’un coquet T2 entouré de verdure, rue de Bordeaux à deux pas du centre ville d’Angoulême. J’ai signé… avant de m’apercevoir que la rue de Bordeaux était une quatre voies loin de tout et je cherche encore la verdure… Je ne savais plus s’il fallait rire ou pleurer de rage. Maintenant je sais, tant la suite a été cauchemardesque ! »
Imprudent Philippe P? Sans aucun doute. Sauf que ce médecin est un cas parmi plusieurs milliers d’autres, et il est probable que le nombre de bernés va connaître une dangereuse inflation dans les mois et les années à venir. Et pour cause : depuis le 2 juillet 2003, 250.000 logements neufs ont été livrés dans le cadre du dispositif « De Robien », soit plus de la moitié des ventes d’appartement neufs réalisées en France. Le principe : il s’agit d’acheter un logement destiné à la location pendant 9 ans au moins, sans dépasser un loyer plafond, moyennant la déduction des impôts d’une partie des frais d’acquisition dudit logement.
« Pour les particuliers à revenus confortables en mal de défiscalisation, l’occasion était rêvée » reconnaît Jean-François Gabilla, président de la fédération des promoteurs constructeurs de France. « Pour les pouvoirs publics aussi, puisque le dispositif était une solution idéale à la crise du logement en France » explique Henry Buzy Cazaux, vice président du groupe Tagerim.
8000 à 10.000 immeubles ont été construits dans le cadre du dispositif Robien
30% : c’est l’écart entre le loyer qui permet la défiscalisation et le loyer réel à Angoulême
20% : c’est la surcôte payée pour les appartements achetés dans les packages par rapport au prix de marché du bien .
Mais c’était sans compter la véritable fièvre qui s’est emparée des promoteurs. En l’espace de trois ans, 8 à 10.000 immeubles flambants neufs sont sortis de terre, la moitié en région parisienne, la moitié en province. Même dans des villes moyennes où la demande est presque inexistante… mais le foncier bon marché comme à Montauban, Albi, Tarbes, Périgueux, Poitiers, Le Puy en Velay. «Les promoteurs sont arrivés en masse, avec à chaque fois non pas 10 ou 20 logements à vendre mais des centaines, constate Alain Espinasse, agent immobilier à Albi. Pas étonnant qu’aujourd’hui le réveil soit douloureux.
« Des milliers d’appartements n’ont toujours pas trouvé preneur» constate Laure Bourgoin, chargé de mission à la Défense du consommateur (CLCV). Jusqu’à 180 sur certaines petites agglomérations. Dans quelques villes, l’offre est si prolifique que les bailleurs offrent plusieurs mois de loyer gratuits pour attirer le locataire. « Mieux certains constructeurs sont prêts à payer le déménagement pour assurer le remplissage» constatent Marie Christine Arnaud et Marc Bertrand de l’Union Française de Gestion (UFG).
Le temps de la surprise passé, les petits investisseurs qui ont mal acheté leur bien n’hésitent plus à afficher leur colère. Preuve en est le foisonnement des sites internet leur donnant la parole, sur lesquels reviennent toujours les mêmes mots : arnaque, abus de confiance… Matthieu Delmas, avocat à Paris ne mâche pas ses mots. « Au vu des dossiers qui s’accumulent sur mon bureau, le moins qu’on puisse dire est conclure qu’il y a des failles dans le dispositif De Robien. Chaque fois, c’est la même histoire qui se répète ». Au commencement des vendeurs qui font, avant tout, miroiter de belles carottes fiscales en oubliant de rappeler qu’il s’agit avant tout d’un placement immobilier. « C’est avant tout pour ça que le dispositif a pris l’eau », confirme René Pallincourt, président de la Fédération nationale de l’Immobilier. Mais pas seulement.
« Quelques réseaux spécialisés, qu’on appelle les vendeurs debout, autrement dit qui démarche à domicile, ont aussi mis le paquet pour séduire le chaland » ajoute-t-il. L’argumentaire est très au point et la technique est toujours la même. Souvent frauduleuse. « Un démarcheur à domicile doit obligatoirement indiquer par qui il est mandaté et apporter toutes les garanties demandées par la loi de 2003 dite sécurité financière, puisqu’il est en situation de démarchage bancaire», explique Maître Delmas. La réalité est tout autre.
D’abord, il y a le coup de téléphone d’un « conseiller en patrimoine », spécialisé dans la réduction d’impôts. Après quelques questions sur les revenus, il propose la solution la plus appropriée à la situation financière et fiscale du « prospect ». Lors de la rencontre, il explique doctement que les meilleures spécialistes du groupe se sont penchés sur son cas et conclut que la seule solution est de profiter du dispositif « De Robien », via l’acquisition et la location d’un bien immobilier. « Nous avions pourtant précisé que l’achat d’un appartement était inconcevable, car notre taux d’endettement dépasserait le plafond autorisé par la banque » se souviennent Marc et Andrée M. qui ont pourtant cédé. Réponse du vendeur : «Je m’occupe de tout ».
Le moteur de recherche multimedia d'Idée Inc a déjà été adopté par Adobe, l'AFP et l'agence Getty. Une version grand public doit être lancée prochainement. Interview de la PDG et co-fondatrice française de cette entreprise canadienne, Leila Boujnane.
Les portables d'Acer et l'eeePC d'Asus ont fait un carton début 2008.
Un archipel dédié aux jeux et à la vie sociale pour les 10-14 ans. C'est ce que propose Chapatiz, une jeune pousse parisienne, dont le site compte plus de 800.000 inscrits depuis son lancement. Uniquement grâce au bouche-à-oreille.
C'est la réponse du président du conseil d'administration de Yahoo à la charge de Carl Icahn, qui souhaite relancer une vente à Microsoft.
Les ventes de voitures neuves ont rebondi de 9,6% sur un an en avril en Europe après une baisse de 9,5% le mois précédent, a indiqué vendredi l'association des constructeurs automobiles européens (ACEA).
Malgré les nuages qui s'accumulent, la croissance en zone euro a atteint 0,7% au premier trimestre 2008, dopée par les performances de l'Allemagne. Jusqu'à quand ?
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Ben nous aussi ARNAQUE !!!! France Inter du 22 avril De Robien: Bonjour, nous sommes Maryse et Arnold, Nous avons acheté un appartement au Clos Valentine St Gaudens via Prestige Finance et en gestion déplorable par Loft One Pour ceux qui ont raté: Voici le reportage de France Inter passé dans "Service Public" du 22 avril sur l'arnaque De Robien: http://www.fileupyours.com/view/99791/SERVICE20080422.ram Le fait même de proposer outre passant (légalement? ou non ?") la loi Parlons Finance chiffre en mains: (800 x 12 - 3 800) 5 800€ à payer par an soit 484 € par mois à payer par Maryse et Arnold ( certes c'est mieux que 800) mais moins que les -3 800 € promis "contractuellement" par Prestige Finance et attendue et toujours sans locataire et un appartement toujours laissé en "jachère" pour 12 mois de plus par les copains Loft One mdr . Et personne dont certains ce disent intouchables n'ont relevés cette anomalie grotesque??? Avez vous été trompé? ou êtes vous trop Naïf ? mdr Cette proposition venant de "Prestige" Finance c'est encore en quelques chiffres en main une démonstration de beaucoups trop de poudre au yeux, vous l'accorderez !!. Ps: ;)Comme vous le voyez ici, le Forum Assistance Clients il sait compter sans faire de jolie graphique et dessins en sans ommettre les bases essentielles et le bon sens du "concretement" ou plus simplement de la réalité. chacun aura compris ou les concernés du Clos Valentine ceux sont regroupé... http://assistanceclient.superforum.fr à bientôt et bon courage !! Faite du bruit, faite vous entendre!!!
Bonjour, Inquiet de voir mon appartement vide depuis 4 mois déjà après la livraison, je cherche des investisseurs à Onet le Chateau (près de Rodez) qui ont des difficultés de location sur cette commune.
Un site pour les propriétaires de Robien qui veulent s'organiser : http://coproderobien.ning.com
Pour ceux qui sont démarchés et qui veulent un conseil, allez faire un tour sur le blog d'un investisseur malheureux... http://dhinne.com/
Je suis moi même conseiller en investissement immobilier entrant dans un dispositif fiscal particulier. Je trouve plutôt bien de dénoncer tous ces abus qui ont fait la richesse de beaucoup d'arnaqueurs mais cet article oublie de signale qu'il existe de très bonnes opérations. Il existe des programmes neufs dans des grandes villes et leur périphérie et qui sont vendus au prix du marché du neuf ( bien entendu plus élevé que celui de l'ancien). Ces programmes sont d'ailleurs destinés à des persoones qui souhaitent faire un investissemnt locatif ( type Robien) mais surtout à des personnes qui achète en résidence principal. Il existe en effet dan notre métier des conseillers qui font correctement leur métier. Si vous rencontrez un conseiller qui n'a pas honte de son programme immobilier, qui vous propose un bien destiné avant tout à la l'accession à la résidence principale et qui reste dans les prix du marché, alors vous ferez un tres bon investissement. Et cela existe, la dénonciation de cet article est très positif mais il oublie de souligner qu'un investissement de type Robien peut aussi être une véritable aubaine ( il n'ya pas que des arnaqueurs dans ce domaine)
nous aussi locataires nous nous sommes fait arnaqué avec les appartement de Robien voir notre site http://amicale-de-defense-de-locataires-clos-des-mourennes-pineuilh.blog4ever.com/
Pourquoi si le système est si mauvais continuez vous d'accepter de la publicité pour un tel dispositif sur la même page que l'article? Vous confondez mécanisme financier qui a ses règles d'usage et quelques opérations trop nombreuses qui ont été réalisées par des promoteurs eux mêmes parfois abusés par des municipalités désireuses de faire grossir leur commune et qui "oublient" de prévenir des autres opérations en cours. Je suis surpris de retrouver dans un journal sérieux les poncifs et maronniers habituels de la presse éco bas de gamme.
Etant moi même démarché par un conseiller qui me pousse dans les conditions que vous décrivez avec un T3 sur ECROUVES ,l'affaire est lancée sur la 1eme phase,reste tout le reste(taux,accord,notaire)que me conseillez vous,merci pour l'avertissement et la mise en garde.
Il n'y a pas que les Robien, il y a aussi les résidences de tourisme; je conseillerais vivement de s'en écarter car quelques grosses défaillances s'y préparent
Il paraît que la "mémoire financière" (rapport aux scandales, arnaques..immobilières, boursières et autres) est de 20 ans. Le 21èmme siècle démarre en trombe et raccourcit ce cycle, c'est clair. Et merci l'algorythme de Google qui propose des pubs en bas de l'article! Je signale donc un contenu (appendice?) abusif...lol
Il y a toujours des personnes pour faire confiance aux vendeurs. Pourtant que se soit pour un bien immobilier, une encyclopie, une voiture ou un canapé, la première des règles est justement de ne jamais leur faire confiance, d'essayer de comprendre où est son intéret (celui du vendeur), de toujours douter de ses paroles, et de ne jamais signer un document devant lui, mais le faire chez soi à "tête reposée" sans pression. J'ai toujours agit ainsi et je peux vous dire que les arnaqueurs ne reviennent jamais à la charge. Seuls les gens sérieux ont le courage de reprendre contact.
La loi n'est pas fait pour protéger les imbéciles. Est-ce que ces mêmes personnes soit disant arnaquées m'aurait acheté une voiture sans la voir (mais je leur aurait dit à quel point je la trouve belle). L'aurait-il payée plus cher que chez un concessionnaire sans se renseigner sur le prix de celle-ci. Comme dit le proverbe bien mal acquis ne profite jamais. Il ne leur reste plus qu'à se plaindre d'avoir été candide. Pour infos mes parents font de la défisc (il n'ont jamais acheté un bien immo sans aller voir surplace)
Les arnaqués avaient une solution , aller voir l'endroit ou se trouver le projet mais comme on prefere l'assistanat la facilité etait de rien faire , attendre le loyer et la VALUE future . Faut pas tout jeter certains ont fait de bonnes opérations , quand à l'economie d'impots les resaux qui travaillent pour les promoteurs prennent 15% 20% de com autant dire qu'à l'achat le bien est surfacturé de 20% . Je ne plains pas les acheteurs avant de signer un cheque de plusieurs milliers d'euros on voit si le produit est adapté à sa situation et à sa feuille d'impots .N'oublions jamais cette regle l'immobilier est un placement de pere tranquille et qui se raisonne sur le long terme . Quand on veut en faire sur une courte durée style aller et retour vaut mieux etre pro.Les bonnes affaires c'est maintenant tant pis pour les autres qui se sont fait prendre , ouvrir l'oeil et ne jamais croire que c'est si facile d'acheter dans l'immobilier et laissez tomber la defisc.Y en marre d'entendre faut controler les notaires les promoteurs etc etc les acheteurs sont adultes et responsables
Cela ne constitue pas une surprise. Les programmes neufs ont surgi de façon inconsidérée dans de multiples petites villes de province, alors que la demande était très faible. De nombreuses villes du sud-ouest,par exemple, dont Auch, que je connais biens, sont dans ce cas. Cela augure probablement de procès retentissants. Je crois que les "class actions " ou actions collectives de consommateurs viennent d'être mises de côté par les parlementaires. C'est bien dommage. Les ventes à la découpe, plus visibles et plus médiatisées avaient il y a environ 2 ans, réveillé nombre d'édiles.
Je n'ai pas autant d'argent à investir, mais je n'aurais jamais acheté un appartement sans me renseigner sur les prix pratiqués localement. Ces investisseurs sont bien naïfs! Quant aux promoteurs, ils sont spécialistes de l'arnaque. Quand seront-ils efficacement contrôlés et mis hors d'état de nuire? Je pense qu'il ne faut pas oublier les notaires, qui sont dans tous les coups où les braves gens se font léser...
J'ai failli aussi me faire avoir ; j'ai signé, puis j'ai profité des 8 jours de désistement dont on bénéficie, pour continuer à réfléchir et, presque au dernier moment, j'ai eu l'idée d'aller voir sur le site des agences immobilières de la région, les offres de vente des maisons équivalentes : horreur, les prix étaient au moins inférieurs de 30% ! J'ai eu le temps d'annuler la vente, Il s'en ait fallu de 48 heures ! Il est clair que le système manquait d'encadrement (Nos ministres et leurs conseillers énarques sont parfois aussi bien naïfs. Ils sont certainement brillants, mais ils manquent de bon sens.) Les promoteurs, gens de terrain moins naïfs, ont eu vite fait de faire le calcul et de s'approprier l'avantage financier résultant de la défiscalisation. Quand aux vendeurs, tout ce que vous dites est vrai : je l'ai subi.
Cet article manque cruellement de nuance. Des gens ont tiré parti des lois de Defiscalisation, d'autres se sont fait arnaqués. Les gens dont le souci est de se constituer un patrimoine et payer moins d'impôts se font parfois plumés...et alors ! Ce sont les lois de la jungle, alors petit arrête de geindre, ici c'est la jungle !
Voilà ce qu'on gagne à ne penser que défiscalisation et si on écoute trop les bonimenteurs qui ne pensent qu'à placer leurs produits. Globalement ces victimes naïves et consentantes(gogos?) ont pris une leçon d'économie dont ils avaient bien besoin mais qui leur coûte cher.
Quand c'est une réduction d'impôt qui motive un achat, c'est le vendeur qui se l'approprie le bénéf ! lui sait compter ! En moyenne 20 à 25 % entre les marges du vendeur et du promoteur, c'est la perte immédiate sur la valeur du bien une fois acheté et devenu "occasion". Dommage que certains "collègues" conseillers patrimoniaux n'aient comme scrupule que le taux de marge qu'ils s'enfilent sur ces ventes, en toute "bonne foi". tout investissemnt économique doit être rentable sans aide, le reste c'est du benéf en plus, et pour l'acheteur ! Et inutile de faire grimper les prix de 2 % par an en prévision pour faire céder le gogo ! et n'oubliez pas que gérer un locataire, c'est aussi du boulot, du respect mutuel, et des soucis.
On se serait passé des 2 pub sous l'article: "devenez propriétaire" et "loi De Robien"!!!! Tout cela va faire terriblement baisser les prix. Il est urgent d'attendre...