Ce qu'il faut savoir sur le marché locatif privé en 2009-2010

Pour la première fois depuis 1998, les loyers ont quasiment stagné au niveau national dans le privé. Mais cette stagnation doit être relativisée. Lexpansion.com fait également le point sur l'évolution de la mobilité, la vacance locative et l'effort d'amélioration des logements.

Une stagnation inédite des loyers dans le privé

En 2009, les loyers dans le parc privé - qui abrite 5,5 millions de ménages - ont augmenté de seulement 0,1% par rapport à 2008, selon les chiffres publiés mercredi par l'observatoire Clameur.

Inédite depuis 1998, cette stagnation intervient toutefois après une envolée des loyers depuis le début de la décennie (+4,7% en 2005, +6,7% en 2002), pour une moyenne de 3% sur les 12 dernières années. Elle devrait se poursuivre en 2010 malgré un début d'année marqué par une hausse de +0,6%. Une évolution d'autant plus remarquable que les loyers pourraient augmenter de près de 2% dans les HLM cette année.

"L'explication réside dans la situation économique, la montée du chômage et la dégradation des revenus qui découragent les ménages dans leur volonté de déménager et pèsent sur les prix", souligne Michel Mouillart, professeur d'économie à l'Université Paris-X Nanterre et auteur de cette étude qui porte sur 200.000 références.

Des différences géographiques importantes

Malgré cette stagnation globale, les évolutions sont loin d'être uniforme sur le territoire français. De quoi dresser un petit palmarès des plus fortes baisses de loyers... et des villes où les loyers continuent de flamber. Selon Clameur les loyers ont baissé dans 40 villes plus de 60.000 habitants (51,8%) et augmenté dans 37 (48,1%).

 La mobilité résidentielle reste faible

En dépit de la stagnation des loyers, la mobilité résidentielle est tombée à 25,8% en 2009, son plus bas niveau depuis 10 ans. Même si elle est en hausse de 0,6 point en ce début 2010, elle devrait se tasser sur l'année. Les ménages, dont la marge de manoeuvre est encore limitée par les effets de la crise, choisissent de différer leurs projets de déménagement. Cet attentisme s'est traduit par un recul de l'activité de 5,8% en 2009, ce qui représente 180 000 locations de moins qu'en 2008. On peut aussi penser que, compte tenu du climat d'incertitude du marché de l'immobilier, ils préfèrent rester dans leur logement plutôt que prendre le risque de chercher ailleurs.

La vacance locative continue d'augmenter

Conséquence de cette mobilité faible, le temps d'attente moyen entre le départ d'un locataire et l'arrivée du suivant a augmenté de 7,4% en 2009, son plus haut niveau depuis 1998. Et il est déjà en augmentation de 3,9% sur début 2010. D'après Clameur, en plus de la faible mobilité résidentielle, cela s'expliquerait par un niveau d'exigence accru des locataires. La vacance moyenne s'élève à 2 mois sur toute la France, mais ce chiffre est à pondérer suivant la taille du logement : cette vacance n'a pas la même incidence pour le propriétaire, selon qu'il loue un 5 pièces (dont la durée d'occupation moyenne est de 60 mois) ou un studio (durée d'occupation moyenne : 30 mois).

L'effort d'amélioration et d'entretien des logements est en hausse

Du fait d'un marché stagnant et globalement frileux depuis 2007, la part des logements mis en relocation après travaux atteint 35,7% du parc début 2010, là aussi un record depuis 1998. Même si les propriétaires ne sont pas assurés de rentrer dans leurs frais, c'est le seul moyen de répondre aux exigences croissantes des locataires, s'assurer une augmentation de loyer et éviter une vacance locative à rallonge. Ainsi, Clameur constate une baisse de loyer de 1,1% entre l'ancien et le nouveau locataire d'un bien sans travaux sur le début 2010, alors que le loyer est en augmentation de près de 4% pour un logement ayant subi des travaux.