Le nouvel indice des loyers est-il vraiment favorable aux locataires?

A partir du 1er janvier, les augmentations de loyers seront calculées à partir d'un nouvel indice et non plus d'après le seul coût de la construction (ICC). Or au deuxième trimestre 2005, le léger ralentissement de ce nouvel indice est entièrement imputable... à celui de l'ICC.

Pour les locataires en place, la révision des loyers de cette nouvelle année devrait être un peu plus douce. En effet, à partir du 1^er janvier, c'est le nouvel indice de référence des loyers (IRL) qui sera utilisé pour le calcul de revalorisation et non plus le seul indice du coût de la construction. Une révision des méthodes de calcul décidée après la forte progression du coût de la construction, afin de mieux protéger le pouvoir d'achat des locataires. Pour le deuxième trimestre 2005, ce nouvel indice, qui panache prix à la consommation, coût de la construction et coût des travaux d'entretiens, a ralenti par rapport au trimestre précédent, selon les chiffres publiés mercredi par l'Insee. Entre le deuxième trimestre 2004 et le deuxième trimestre 2005, il a progressé de 2,6% contre 2,8% le trimestre précédent. 

Or ce léger ralentissement est dû principalement à celui bien plus important, sur la même période, de la moyenne associée de l'indice … du coût de la construction ! Cette dernière est en effet passée à 3,6% au deuxième trimestre, après presque 5 % au premier trimestre. Pourquoi ? outre un effet statistique, les prix de l'ensemble des matériaux de construction se sont assagis depuis la mi-2004, après le très fort boom du premier semestre 2004. Dans le même temps, la composante prix à la consommation – qui compte pour 60% dans le nouvel indice - restait relativement stable et celle des travaux d'entretien, qui compte pour 20% continuait à accélérer légèrement. "Sur les périodes récentes, ce sont les variations de l'indice du coût de la construction qui donnent le sens de la variation du nouvel indice" confirme-t-on à l'Insee. Or la tendance devrait se poursuivre, au mois à court terme, les prix des matériaux étant restés sages au troisième trimestre. 

Etait-il judicieux, dans ces conditions, de modifier l'indice de référence pour le calcul des loyers? "Il est vrai que l'écart s'est resserré entre ancien et nouvel indice, mais l'indice de référence des loyers reste encore en dessous de la moyenne associée de l'indice du coût de la construction. Il est surtout destiné à être moins volatil" explique l'économiste de l'Insee. Effectivement, au deuxième trimestre, il y a encore 1% d'écart entre les deux. Concrètement, le locataire dont le loyer est actuellement de 510 euros par mois paiera 13,50 euros de plus l'an prochain au lieu de 18,50 euros avec l'ancienne méthode de calcul. Sera-ce encore le cas demain ? A voir. L'association de consommateur CLCV s'inquiète d'ailleurs désormais davantage de l'évolution de l'indice des prix d'entretien et d'amélioration, plutôt favorable aux propriétaires : "L'IPEA a augmenté de 20% depuis sa création dans les années 90, on peut donc se demander si cet indice, mal connu, ne va pas tirer à la hausse l'indice de référence des loyers, même s'il n'y contribue que pour 20%" s'interroge son juriste David Rodrigues. Prochain élément de réponse le 10 janvier avec la publication de l'indice de référence des loyers pour le troisième trimestre 2005.