Le boom des crédits immobiliers est-il dangereux ?

2005 s'annonce comme une année record en terme de distribution de crédits immobiliers. Plusieurs voix s'inquiètent de l'augmentation de la charge de remboursement des ménages. Selon les banques, l'atterrissage va se faire doucement.

Les grandes banques françaises se frottent les mains. 2005 s'annonce comme une année record pour les crédits immobiliers avec une hausse de 27,8% sur un an, d'après l'enquête trimestrielle de l'Observatoire de la production du crédit immobilier. Depuis 1998, la progression – vertigineuse – a bondi de 200%. Du jamais vu depuis les années 70. Si bien que certaines voix commencent à s'inquiéter sérieusement de la santé économique des ménages, sur fond de chômage fort et de progression des revenus faible.

Le sénateur UMP Roger Karoutchi pointe du doigt la trop grande largesse des banques : « les banques se sont adaptées aux prix de l'immobilier et non à la capacité de remboursement des ménages ». Selon la Banque de France, la concurrence très âpre entre les banques et la baisse des taux les a en effet poussées à consentir des prêts plus longs – vingt ans et plus – avec moins d'exigence sur l'apport initial. Quelques chiffres : la durée moyenne des prêts est passée de 12 ans en 1989 à 17 ans en 2004. Le taux d'apport personnel est de 21,7% contre encore 26,3% en 2001. Les banques ont aussi proposé de plus en plus de crédits à taux variable : ils représentent aujourd'hui 35% du volume total des nouveaux crédits, contre seulement 10% avant 2002. Ce qui signifie que de plus en plus de ménages sont exposés à une éventuelle remontée des taux, même si la grande majorité des Français – les emprunteurs à taux fixe - reste aujourd'hui à l'abri. Et ce risque existe pour la Banque de France. Parallèlement, le boom des prix de l'immobilier a fait monter à un niveau record les charges de remboursement des Français. « Un effort supplémentaire mais qui n'est pas démesuré » tempère toutefois Michel Mouillart, professeur d'économie à Nanterre et spécialiste de l'immobilier. Pour Jean-Michel Six, chef économiste Europe chez Standard and Poor's, il faudrait une hausse de 3% des taux d'intérêt pour provoquer une crise, et « on en est loin ». 

A en croire les banques aussi,  il n'y a pas de quoi s'inquiéter du phénomène : les conditions de prêts sont très strictes, elles veillent à ne pas surendetter les ménages. « Dans le domaine du crédit immobilier, il y a très peu de risques, la situation du marché est très saine » assure un banquier. Un chiffre leur donne raison : le poids des créances douteuses et des passages en perte sur ces crédits a été divisé par deux entre 1993 et fin 2004. Par ailleurs, une étude toute fraîche de la même banque de France montre qu'au sein de l'endettement bancaire, la part des crédits immobiliers diminue. Autrement dit, les crédits immobilier ne sont pas aujourd'hui un facteur déterminant de surendettement des ménages.  

Une chose met tout le monde d'accord : les crédits immobiliers ne pourront pas continuer à progresser au rythme actuel. Les banques anticipent « un atterrissage en douceur » en 2006, comme cela s'est passé en Irlande. En France, « les prix immobiliers sont moins gonflés et le niveau d'endettement des ménages est modéré » précise l'économiste de Standard and Poor's. Un ralentissement en tout cas souhaitable selon la Banque de France car aujourd'hui seule l'offre financière des banques soutient encore le marché du crédit et auto-entretient la croissance des prix immobiliers. « Un ralentissement graduel du crédit et des prix serait bien évidemment préférable à une correction plus brutale du phénomène » conclut la Banque de France. Sans se prononcer sur le niveau de probabilité des scénarios.