Plus grand : gagnez des mètres carrés grâce à la baisse des taux

La baisse des taux d'intérêt n'a pas que des mauvais côtés. Si vous économisiez dans l'espoir d'acheter un logement assez spacieux pour votre famille, la baisse du taux des crédits immobiliers est même un cadeau tombé du ciel. « La baisse des taux d'intérêt permet d'emprunter entre 20 et 25 % de plus qu'il y a trois ans en remboursant la même mensualité », observe Bernard Vorms, le président de l'Agence nationale pour l'information sur le logement (1). En remboursant des mensualités de 6 000 francs sur quinze ans, on peut emprunter plus de 700 000 francs avec les prêts actuels, alors qu'on obtenait moins de 600 000 francs de financement il y a encore quelques mois avec des prêts à 8,5 % hors assurance.

Le pouvoir d'achat immobilier s'est accru

Mais la baisse des taux d'intérêt n'est qu'un des facteurs qui permettent de s'agrandir sans se serrer la ceinture. Une étude de la chambre des notaires des Hauts-de-Seine montre que la hausse du pouvoir d'achat immobilier a été encore accrue depuis le début de la décennie par la baisse du prix du mètre carré (­ 33 %). Avec un apport personnel de 300 000 francs et des mensualités de remboursement de 8 000 francs, on pouvait acheter un studio de 38 mètres carrés dans le 15e arrondissement de Paris en 1990, alors qu'on peut maintenant s'offrir un deux-pièces de 67 mètres carrés dans le même quartier.

Le niveau de l'apport personnel progresse

Si l'on tient compte de la performance financière de l'épargne, le gain d'espace est même encore plus important. « L'épargne financière, qui est souvent la principale source d'apport personnel, s'est tellement appréciée ces dernières années que les accédants à la propriété ont moins besoin d'emprunter pour acheter leur logement », analyse encore Bernard Vorms. En effet, le candidat à la propriété disposant de 300 000 francs d'apport personnel investis dans divers placements en 1990 a toutes les chances d'avoir beaucoup plus aujourd'hui. Qu'il ait laissé son argent sur un PEL, dans une assurance-vie ou à la Bourse, tous ces placements ont rapporté entre 60 et 100 % sur les huit dernières années. Du coup, une personne qui a attendu pour acheter se retrouve facilement avec près de 50 % d'apport personnel, ce qui entraîne une seconde conséquence agréable : elle bénéficie d'un crédit encore moins cher.

Avec un apport personnel représentant la moitié de l'acquisition, on peut en effet obtenir un crédit immobilier à taux fixe à 4,8 ou 4,9 %, alors qu'un emprunteur avec très peu d'apport personnel aura du mal à trouver un crédit à moins de 5,5 %. Il peut y avoir des différences de taux de 0,5 à 1 % selon le niveau d'apport personnel. Heureusement, la concurrence entre les banques est telle que l'on peut négocier des conditions très attractives en sollicitant plusieurs offres. Et, selon l'Anil, les taux d'intérêt affichés par les banques (voir tableau ci-dessous) sont souvent supérieurs de 0,2 à 0,5 % à ceux que l'on peut obtenir après une bonne négociation.

Vendre pour acheter à des prix imbattables

Si la baisse des taux profite aux nouveaux propriétaires, elle peut aussi être l'occasion de déménager pour ceux qui avaient déjà acheté un logement. Bien sûr, ils ne feront pas forcément une plus-value en revendant leur premier appartement. Mais la vente de ce dernier leur permet souvent d'avoir un apport personnel important.

De plus, certaines banques, comme La Hénin ou l'UCB, proposent des montages de crédit qui permettent d'acheter un nouveau logement avant d'avoir vendu celui que l'on quitte. La banque refinance le crédit de votre ancien logement par un autre crédit relais, dit « in fine », qui n'est remboursé que lorsque vous vendez cet appartement, un ou deux ans après, en espérant en tirer un meilleur prix. Pour convaincre ceux qui hésitent encore à s'agrandir en dépit de ces bonnes nouvelles, l'Etat a ajouté pour l'an prochain une réduction des frais de notaire, qui vous fera économiser environ 3 % supplémentaires sur le prix de votre acquisition.

(1) Anil, tél. : 01 42 02 65 95.

Les taux d'intérêt les plus avantageux

Taux Taux

Banque fixe variable

(en %) (en %)

CIF * 5,30 4,60

Crédit mutuel 5,30 4,95

La Poste 5,35 5,40

UCB 5,40 4,40

La Hénin 5,40 4,60

*Crédit immobilier de France. Source : Anil (www.anil.org)

Les Taux proposés sont souvent supérieurs de 0,2 à 0,5 % à ceux que l'on peut obtenir après négociation.