Le dernier refuge des budgets serrés

A l'exception de certains coins du XVIIIe et du XIXe, le nord reste le marché le plus accessible de la capitale. Avec les aménagements urbains prévus, il a aussi de quoi séduire les investisseurs.

C'est dans les arrondissements du nord de Paris que la hausse des prix a été la plus homogène et la plus forte en 2005. A l'exception de Sainte-Marguerite, dans le XIe arrondissement, où les prix ont monté de moins de 10 %, tous les autres quartiers de la ceinture nord affichent des progressions à deux chiffres. Et six d'entre eux dépassent les 20 % de hausse sur un an !

Le nord constitue d'abord ce que les professionnels appellent un « marché report », abordable pour les budgets serrés : « C'est la solution pour ceux qui veulent s'installer dans Paris sans pouvoir être dans le centre », résume Louis Ferracci, de Laforêt Immobilier (XIe). Les familles, en particulier, achètent dans Paris nord pour gagner des mètres carrés. « Beaucoup de nos clients viennent du XIIe, du XIVe, voire du VIe parce qu'ils estiment que ces arrondissements sont devenus trop chers », confirme de son côté Jean-Charles Duwez, de l'agence Century 21 Chaumont.

Les charmes de l'ambiance village

Et les investisseurs se livrent au même calcul. Témoin cette femme d'une quarantaine d'années qui tenait à faire un placement immobilier dans Paris intra-muros. Elle a acquis pour 40 000 euros une petite chambre de 9 mètres carrés au troisième étage d'un immeuble situé rue Léon-Frot, à quelques pas du métro Charonne, dans le XIe.

Mais le nord grimpe aussi grâce à son charme. « Les clients délaissent les immeubles haussmanniens un peu froids pour des quartiers plus vivants et commerçants », constate Micheline Blot, de l'agence Cot International (XVIIe). A cheval sur le XIXe et le XXe, le quartier Jourdain, avec son ambiance village, affiche des prix du mètre carré proches de ceux du IVe : plus de 6 000 euros. Rue de Belleville, dans un immeuble en pierre de taille, un quatre-pièces de 115 mètres carrés s'est vendu la bagatelle de 745 000 euros.

Autre quartier « sympa » et attractif : les abords de la mairie du XVIIIe (métros Jules-Joffrin et Lamarck-Caulaincourt), et notamment la très commerçante rue du Poteau. Aux Buttes-Chaumont, dans ce qu'on appelle la « première couronne », autour du parc, un quatre-pièces de 80 mètres carrés au deuxième étage, calme avec double exposition, s'est négocié sur la base de 5 625 euros le mètre carré.

Le triangle Bastille-Nation-Oberkampf connaît une vogue durable. Un studio de 29 mètres carrés au sixième et dernier étage d'un immeuble en pierre de taille ravalé, dans une rue calme près de Nation, s'est vendu 180 000 euros, soit 6 200 euros le mètre carré !

Pour l'avenir, quelles sont les cartes à jouer ? Par rapport à d'autres endroits de Paris, qui sont figés, le nord et l'est se transforment. La rue d'Aubervilliers, entre les voies ferrées de la gare de l'Est et la porte de la Villette, sera rehaussée d'ici à 2009 par la création d'un grand parc. Dans le XIe, autour de la cité Prost, au sud du boulevard Voltaire, où la mairie préempte des terrains pour implanter une zone d'espaces verts, « les prix augmentent, notamment rues Faidherbe et Chanzy », commente Geoffrey Doré, de DV Immobilier.

Le XVIIIe populaire investi par les primo-accédants

Au nord-ouest, entre le boulevard Berthier, la porte de Clichy et le périphérique, 3 000 à 3 500 logements devraient voir le jour dans le quartier neuf de la ZAC des Hauts-de-Malesherbes. Enfin, du côté des Batignolles, les prix avaient flambé dans la perspective des JO. Le soufflé n'est pas retombé, mais la pause est bien réelle (5 000 euros le mètre carré selon les notaires), et nombre d'habitants en profitent pour acheter les petits appartements qui se libèrent et les unir au leur.

Ailleurs, la mutation sociologique se fait naturellement, comme aux Epinettes, le quartier le moins cher du XVIIe. « On peut trouver de bonnes affaires, entre 3 500 et 4 000 euros, avec des surfaces à rénover, mais dans des immeubles "pas évidents" », explique, lucide, un agent immobilier de l'endroit. A la Goutte-d'Or, même si le tissu sociologique ne se modifie qu'à doses homéopathiques, la demande des primo-accédants et des célibataires a redoublé en 2005 : le quartier affiche la plus forte progression de l'année à Paris, avec + 26,7 %. Rue Doudeauville (les « Champs-Elysées » de la Goutte-d'Or), un deux-pièces de 55 mètres carrés entièrement refait, au quatrième étage, s'est vendu 253 000 euros, soit 4 600 euros le mètre carré. Dans le XVIIIe, un des rares programmes neufs de Paris, le Jardin Victoire (rue de la Guadeloupe, métro Marx-Dormoy), commercialisé par Bouygues au prix moyen de 4 880 euros le mètre carré, devrait rehausser cette zone située au sud de la porte de la Chapelle.

Reste que le nord de Paris est un marché encore hétérogène qui impose des précautions. « Attention aux propriétaires qui vendent du deuxième choix au prix de Montmartre ! » s'exclame un gestionnaire de biens. A 5 500 euros le mètre carré, ce deux/trois-pièces vaguement refait, rue Stephenson, entre le boulevard de la Chapelle et la rue Ordener, présente peut-être un petit risque d'investissement. Il faut savoir aussi que lorsqu'on se rapproche du périphérique, les prix peuvent chuter de 10 % d'une rue à l'autre.