Le crédit immobilier « in fine »

Avantages et limites de ce prêt, qui permet de ne rembourser le capital qu'à la fin.

La flambée des prix de l'immobilier (+ 11,7 % de hausse entre juin 2003 et juin 2004) et la faiblesse des taux d'intérêt (4 % pour un prêt à taux fixe sur quinze ans) poussent les banques à proposer à leurs clients des montages financiers jusque-là réservés aux professionnels. C'est le cas avec le crédit in fine. Dans ce type d'emprunt, le remboursement de la totalité du capital s'effectue à la dernière échéance, à la fin du prêt (in fine, en latin). Les autres mensualités ne servant qu'à payer les intérêts. Contrairement aux prêts amortissables classiques : chaque mois, l'emprunteur rembourse une part du capital et les intérêts.

Principal avantage du prêt in fine : les remboursements mensuels sont moins élevés. Ainsi, pour 100 000 euros empruntés sur quinze ans au taux de 4 %, vous rembourserez 330 euros, contre 740 euros avec un prêt amortissable.

Et c'est pour cette raison que le crédit in fine est utilisé principalement pour le financement d'un investissement locatif. Car le fisc permet à l'emprunteur investisseur de déduire de ses revenus locatifs les intérêts de son emprunt immobilier. L'idéal étant que les intérêts soient supérieurs aux loyers, afin de créer un « déficit foncier », directement imputable sur les revenus du contribuable. Avec un prêt amortissable classique, le montant des intérêts diminue à chaque échéance, puisqu'il est calculé sur le capital restant dû et que celui-ci se réduit également à chaque échéance du prêt. Dans le prêt in fine, le capital reste identique car non amorti jusqu'au terme du crédit : le montant total des intérêts payés est constant et beaucoup plus important.

Pour solder le capital à l'échéance du prêt, l'emprunteur peut revendre son bien immobilier. Mais la solution la plus simple est de se constituer une épargne en versant chaque mois pendant toute la durée du crédit une mensualité sur un produit de placement associé et prévu à cet effet. En langage technique, on appelle cela adosser un prêt in fine à un contrat d'assurance-vie. Cette épargne est nantie, c'est-à-dire affectée à la garantie du prêt, en faveur de la banque qui propose plusieurs supports, généralement un contrat d'assurance-vie.

Mais attention, le montant de l'épargne constituée est tributaire du rendement des placements financiers, et donc très aléatoire. Les contrats en euros, plus sûrs, rapportent aujourd'hui autour de 4 % par an. Les meilleurs produits en unités de compte, placés en actions, atteignent 7 %. Mais rien ne peut en laisser prévoir les performances futures. Par ailleurs, en cas de retournement du marché immobilier, les acheteurs pourraient avoir à revendre le logement à perte. Ce type de crédit s'adresse donc en priorité aux contribuables situés dans les tranches d'imposition les plus élevées.