IMMOBILIER : L'OMBRE DU KRACH

La Défense vacille. Christian Pellerin, le père du quartier d'affaires de l'ouest de la capitale, est emporté lui aussi dans le gigantesque glissement de terrain qui déracine promoteurs, marchands de biens et banquiers. De la Grande Arche au pont de Neuilly, la multiplication des tours en blanc , gratte-ciel en mal d'occupants, a rudement secoué le vaisseau de ce capitaine de l'immobilier, lesté d'un endettement de presque 3 milliards de francs pour 1,5 milliard de fonds propres. Christian Pellerin pourrait perdre ainsi le contrôle de son groupe, au profit de la Générale des eaux et d'Axa, deux de ses actionnaires aux nerfs et aux reins plus solides.

En quelques semaines, la crise de l'immobilier s'est muée en une véritable débâcle. Bureaux des beaux quartiers ou logements de dimensions bourgeoises, les immeubles vides ne se comptent plus.

Leurs promoteurs doivent les porter comme autant de croix, et mettent à genoux ceux qui les ont financés. Individualités à faible surface financière, les marchands de biens ont écopé les premiers. La faillite de Pascal Jeandet, en octobre 1991, fait figure de symbole.

Les bonnes et les mauvaises fortunes de ce jeune homme de 28 ans n'ont pas cessé d'épouser les méandres du marché de l'immobilier : inconnu en 1986, milliardaire en 1988, ruiné en 1991. Mieux armés, les promoteurs tentent de garder la tête hors de l'eau, en jouant sur tous les registres de la promotion... pas toujours immobilière.

Pour attiser l'intérêt des accédants à la propriété, certains procèdent à des baisses de prix déguisées, comme Kaufman & Broad qui leur offre une Clio ou la Cogedim, un crédit à 7,5 %, soit 3 points de moins qu'un prêt bancaire classique. Les vendeurs de bureaux ont dû se livrer à une gymnastique encore plus sophistiquée. Après avoir provisionné 650 millions de francs pour moins-value potentielle, Indosuez a décidé de revendre à perte, et par lots, l'immeuble des NMPP acquis en janvier 1990 à près de 60 000 francs le mètre carré.

Grâce à un montage financier original, la banque vient ainsi de céder les deux tiers des locaux au groupe d'assurances Victoire et au saoudien Hariri, tous deux dans la mouvance de Suez, maison mère d'Indosuez. Les deux investisseurs débourseront 10 % seulement du prix d'achat, et financeront le solde par des prêts bonifiés de 5 %

sur douze ans assortis d'une clause de retour à meilleure fortune - c'est-à-dire une réappréciation du prix d'achat en cas de reprise du marché.

Après les belles années de plus-values routinières, l'imagination reprend tous ses droits. Comme pour exorciser le sort qui pèse sur les bureaux, Immopar va transformer l'ancien siège d'Hachette, boulevard Saint-Germain, en galerie marchande et en hôtel de luxe.

Même destination pour l'ancien siège de la CFAO, avenue d'Iéna, racheté par le Crédit lyonnais à François Pinault. Collé avec les anciens locaux de France-Soir, rue Réaumur, de la SAE, avenue d'Iéna, et de la Chase Manhattan Bank, rue Cambon - tous trois achetés quand le marché était à son zénith -, Philippe Rouxel, le président de la Copra (qui compte parmi ses actionnaires le Crédit lyonnais et la caisse d'épargne), s'est finalement résolu à louer.

l'envol des agios. L'essentiel, c'est désormais d'occuper les lieux, car la vente d'un bien déjà loué est plus aisée. Même si les loyers restent insuffisants pour payer les agios bancaires. Ces derniers se sont envolés, à la mesure de l'écroulement du marché. Ce sont eux qui risquent de faire dérailler le système. Un exemple : les frais financiers payés par la Copra pour porter l'ancien siège de France-Soir ont fait bondir le prix de revient du mètre carré de 45 000 francs à l'achat à 80 000 francs. Conséquence : les acheteurs reculent, les promoteurs ne remboursent plus, et les banques prennent l'eau D'immobilière, la crise est ainsi devenue financière.

Certains établissements, comme la petite Banque d'arbitrage et de crédit, sont en voie de dissolution. D'autres se sont abrités auprès de plus forts qu'eux. Pierre Moussa, l'ancien président de Paribas, a dû céder son groupe, Pallas, à la Comipar de Gérard Eskénazi et à la Société de banque suisse. International Bankers, dirigé par Jean-Maxime Lévêque, est tombé dans le giron d'Altus et du Crédit lyonnais.

Les banquiers ont confondu leurs deux métiers d'investisseurs et de prêteurs. Lorsqu'un projet dont elles étaient actionnaires se dégradait, les banques préféraient la fuite en avant et s'exposaient davantage en délivrant des crédits supplémen- taires , explique un financier. La Banque Worms, dont les engagements envers les promoteurs et marchands de biens avaient représenté près de 20 % des encours totaux, a dû provisionner 335 millions de francs - soit 5 %