C'est le moment de bien comparer

Alors que le marché se tasse légèrement, les acheteurs disposent d'une petite marge de négociation avant l'arrivée du tramway.

Depuis le printemps, le marché se durcit dans les arrondissements du croissant sud de Paris. « Il y a toujours peu d'offres pour beaucoup de demandes », indique Célian Moullé-Berteaux, de Laforêt Immobilier dans le XVe arrondissement, qui ajoute aussitôt : « Ce n'est pas pour autant que tout se vend. » Les prix ont atteint des niveaux si élevés en 2005 qu'ils ont modifié les réactions des acquéreurs.

« Plus qu'un quartier, ils cherchent un prix et ne sont prêts à payer au plus haut de la fourchette que pour le zéro- défaut », explique Véronique Le Péron, d'Immo Express. C'est le problème du XVIe. Alors que les immeubles y sont souvent mal entretenus, les prix démarrent à 5 800 euros le mètre carré et peuvent grimper jusqu'à 10 000 euros. Les biens mis en vente le sont avec leur lot de travaux à effectuer, tel ce 110 mètres carrés rue Lyautey parti à 650 000 euros avant rénovation.

Le délai moyen des transactions s'allonge

Les acheteurs deviennent prudents. « Ils visitent d'autres biens pour vérifier. Ils préfèrent réfléchir, quitte à manquer une occasion », explique Célian Moullé-Berteaux. « Comme ils prévoient une baisse des prix, ils diffèrent leurs projets ou présentent des offres plus faibles », précise Joëlle Saout, de Century 21 Nation. Enfin, mieux informés qu'avant, ils se posent en vrais professionnels face à des vendeurs qui surévaluent les prix en moyenne de 15 à 20 %. Un 82 mètres carrés proche de la mairie du XVe a été vendu à 505 000 euros en dix jours. « Un vendeur trop gourmand l'aurait mis en vente à 545 000, et il serait resté des mois en stock », prévient Célian Moullé-Berteaux. « Les négociations se compliquent et les délais s'allongent », reconnaît Gilbert Chouchana, agent Laforêt Immobilier dans le XIVe arrondissement. Ainsi, le délai moyen de transaction est passé de trente jours en 2004 à quarante-cinq jours en 2005.

Pour certains produits, en revanche, « on frôle la pénurie », souligne Philippe Fontes, de Laforêt Immobilier : les studios et les deux-pièces, par exemple, qui représentent plus de 50 % de la demande sur le croissant sud parisien. Sur ces marchés, les prix des secteurs les moins demandés hier rattrapent ceux des plus cotés. Ainsi, dans le XIIe, la différence de prix entre les quartiers de Nation, Bel-Air ou Picpus et celui de la porte de Charenton tombe à 500 euros.

Le quartier de la Grande Bibliothèque est très actif

Autre facteur de lissage des prix, la construction du tramway, qui accroît l'attractivité des boulevards des Maréchaux. Le chantier devrait s'achever à la fin de 2006, mais déjà la frontière de prix entre le nord et le sud du XVe, traditionnellement symbolisée par la rue de la Convention, s'estompe. Un 37 mètres carrés de la rue Saint-Charles s'est vendu à 230 000 euros alors qu'au nord, dans la rue du Théâtre, un 49 mètres carrés a soulagé son acquéreur de 320 000 euros. Une différence d'à peine 300 euros par mètre carré. Dans le XIVe, l'effet tramway et les améliorations de la voirie stimulent les prix autour de la porte d'Orléans, jusqu'alors à la traîne derrière Montparnasse ou Denfert-Rochereau.

Dans le dynamique XIIIe, le nouveau quartier de la bibliothèque François-Mitterrand est très actif. « Les vendeurs anticipent la hausse des prix, ironise Véronique Le Péron : ils vendent un quartier qui n'est pas encore terminé. » Outre le tramway, la voirie s'est améliorée et une piscine va voir le jour, tandis que la ligne de métro 14 doit être prolongée jusqu'à la nouvelle faculté de Tolbiac. Du coup, le parc de Choisy a monté : un 25 mètres carrés y a été négocié à 150 000 euros.

Toutefois, quelques réflexes anciens demeurent. Car, si les prix s'harmonisent, certaines spécificités persistent. Dans le XIIe, le périmètre de la gare de Lyon tire les prix, sous la pression des provinciaux qui préfèrent payer plus cher pour un accès rapide aux transports. Un 52 mètres carrés dans la rue Emile-Gilbert, à deux pas de la gare, s'est vendu en une semaine à 300 000 euros. Dans le XIIIe, la Butte-aux-Cailles est très convoitée. « L'aspect village de ce quartier séduit les acquéreurs qui profitent de la proximité du Ve sans supporter les mêmes prix », explique Yan Vancampen, d'Orpi. A l'inverse, dans le sud de l'arrondissement, les tours du quartier chinois attirent moins, en dépit d'un niveau de prix plus intéressant, comme ce 68 mètres carrés rue Dalloz vendu pour « seulement » 255 000 euros.