Logements neufs : les limites d'une année record

436.000 nouveaux logements sont sortis de terre en 2006. Du jamais vu depuis 27 ans. Problème, les stocks aussi sont au plus haut. Et les prix ont nettement ralenti.

Après huit années de boom, le marché de l'immobilier neuf a enregistré l'an dernier un nouveau record. 436.000 nouveaux logements sont sortis de terre, soit 10% de plus qu'en 2005. Un niveau inconnu depuis 27 ans. Et sur la même période, les ventes ont, elle aussi, explosé à 126.300 unités, en hausse de 3,9% sur un an alors que l'envolée des prix s'est nettement assagie : entre 3 et 5% de hausse au mieux contre 10 à 15% au cours des dernières années, précise t-on à la Fédération des promoteurs constructeurs de France. Mais derrières ces performances exceptionnelles se cachent des signes de crispations du marché.

La croissance des ventes de logements neufs est restée deux fois moindre qu'en 2005, et essentiellement soutenue par les petites surfaces, studios et deux pièces. Les ventes de maisons ont, elles, reculé de 11%. Du coup, les stocks de logements gonflent à 79.000 unités, soit une hausse de plus de 50% par rapport à 2005. Il faut remonter au deuxième trimestre 1995 pour trouver un niveau d'invendus au moins aussi important, souligne t-on au ministère de l'Equipement et du Logement. Parallèlement, le délai moyen d'écoulement des logements s'est allongé passant de 5 à 7 mois. Sans compter que le taux de désistement, même s'il reste bas est remonté à 17% soit deux points de plus qu'il y a deux ans.

Ces tensions s'expliquent en partie par l'approche des élections qui se traduit traditionnellement par un certain attentisme. Notamment pour les investisseurs qui ne savent pas à quelle sauce fiscale ils pourraient être mangés. Mais le coup de froid pourrait perdurer au-delà. A l'origine ? La contrainte de solvabilité. Compte tenu du niveau exubérant des prix, bon nombre de ménages renoncent à leur achat. D'après le calcul du Crédit agricole, le taux d'effort, qui se définit comme le remboursement annuel du crédit immobilier rapporté au revenu disponible, atteint désormais 36% contre 21% en 1998. Du coup, les prix pourraient, en moyenne, faire du surplace cette année.

Heureusement, un véritable Krach semble peu probable. D'abord, parce que les taux d'intérêt vont rester bas. Ensuite, parce que le taux d'endettement des ménages est loin d'avoir atteint les niveaux des pays anglo-saxons. Enfin, parce que la demande potentielle de logements reste largement supérieure à l'offre disponible sur le marché. Il faudrait un volume de mises en chantier durablement supérieur à 400.000 logements par an pour enrayer cette crise de l'offre. Or, on en est loin.