Le boom du crédit immobilier inquiète la banque des banques centrales

L'accès de plus en plus facile au crédit immobilier présente des risques à la fois pour les ménages et pour les marchés financiers, selon la Banque des règlements internationaux. Or la probabilité d'un retournement de tendance est plus elevée qu'il y a quelques années.

Le boom des crédits immobiliers et la dette grandissante des ménages inquiète la "banque des banques centrales". Dans un rapport, la banque des règlements internationaux (BRI ) estime que l'accès de plus en plus facile au crédit immobilier présente des risques, à la fois pour les ménages qui s'endettent et pour les marchés financiers. 

Malgré les différences propres à chaque pays, la BRI observe que des traits communs – critères plus souples pour les crédits, multiplication des types de prêts immobiliers proposés, etc. – ont abouti au même phénomène : de plus en plus de ménages qui n'auraient pas pu accéder auparavant à l'endettement peuvent désormais obtenir facilement des crédits immobiliers. Quitte à pousser la limite du raisonnable et à s'étrangler pour acheter le bien de leur rêve. Autre risque : le fort développement des intermédiaires qui acceptent de prêter de l'argent à des ménages financièrement fragiles qui ont essuyé un refus auprès des banques. Résultat : entre 1994 et 2004, la dette hypothécaire par habitant a doublé ou triplé, selon les cas, aux Etats-Unis, au Royaume-Uni, en Australie, au Luxembourg, aux Pays-Bas et en Espagne. Aux Etats-Unis, l'endettement hypothécaire des ménages qui représentait 60% de leur revenu disponible en 1998, en représente aujourd'hui près de 90%. Les experts voient aussi d'un mauvais oeil le développement du crédit à taux variable. 

Or, souligne le rapport, cette tendance à l'expansion des crédits immobiliers – et la hausse des prix qui l'accompagnent – n'est pas sans risque. Car même si pour le moment, d'après des tests menés en amont par les banques centrales, les banques ont des réserves pour affronter des défauts de paiements, la machine pourrait se détraquer de manière plus importante. Justement parce que l'environnement a changé : la qualité des emprunteurs n'est plus aussi élevée et la sophistication des crédits rend les choses plus compliquées. La tendance pourrait donc se retourner "d'une manière qui nuise gravement à l'activité économique générale". Et malheureusement, "la probabilité d'une telle évolution est plus élevée qu'il y a seulement quelques années" estiment les auteurs. "Une bulle immobilière est plus dangereuse qu'une bulle boursière car le choc est plus important, rappelait Michel Aglietta, professeur d'économie à Paris X, en marge d'une présentation. Non seulement parce que l'effet richesse est plus important et qu'il concerne une palette de ménages plus large, mais aussi parce que le marché immobilier est moins liquide. Il n'y a donc pas de retour rapide à l'équilibre en cas de choc". Pour les marchés financiers, la BRI voit dans le développement de nouveaux produits financiers complexes liés à l'immobilier une nouvelle source de volatilité en cas de choc. Autrement dit, la bourse pourrait tanguer plus fort si le marché immobilier secoue. 

La BRI appelle donc les banques centrales à se montrer extrêmement vigilantes. Elle les encourage à  diversifier au maximum les indicateurs avancés qu'elles utilisent, à s'assurer de la très haute qualité de leurs données sur les prix immobiliers et surtout à s'échanger leurs informations. Car le développement de la globalisation financière a brouillé un peu les pistes. Et il devient difficile de savoir qui supportera in fine le risque en cas de déraillement.