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Le renchérissement du crédit joue en faveur d’un retournement du marché immobilier. Dans l’ancien, la baisse devrait survenir dès cette année selon le courtier en ligne Empruntis.com. Peu de risques, toutefois, que la France connaisse un krach semblable aux Etats-Unis ou à l’Espagne.
C’est la fin de l’euphorie immobilière. Et c’est à Francfort que l’on a sonné la fin de la fête. Le principal coup de frein au marché immobilier a été la remontée des taux d’intérêts, dans le sillage du discours orthodoxe de la BCE. Depuis juin 2005, l’institut monétaire européen a en effet relevé son principal taux directeur de 200 points de base. Et son président, Jean-Claude Trichet, a préparé les esprits à une nouvelle hausse, le 3 juillet.
Les taux interbancaires à trois mois et les taux à long terme sont donc au plus haut depuis janvier 2007. Et dans les mois à venir, les facteurs haussiers prédominent : poursuite de la crise de liquidités interbancaire et surtout, l’obsession de la BCE de voir apparaître des effets inflationnistes de « second tour ». Le courtier en ligne Empruntis.com, qui a publié jeudi une étude, évalue les probabilités de cette hausse à 60%.
Conséquence, les taux de crédits habitat se tendent. En avril, les taux des crédits à 20 ans ont culminé à 5% pour la première fois depuis 2003, selon le baromètre Empruntis. D’autant que les banques interrogées par le courtier, qui ont déjà vu leurs marges laminées par la remontée des bons du Trésor (OAT), indiquent clairement qu’elles répercuteraient toute nouvelle hausse.
Des crédits plus chers, donc moins de candidats. Le courtier en ligne a fait ses calculs. Sur 100 dossiers finançables avec les taux de janvier 2007, 15 ne l’étaient plus avec les taux de janvier 2008. 20 avec ceux de juin 2008. Autrement dit, la hausse des taux depuis un an a exclu de la population des « finançables » pas moins d’une personne sur cinq.
Ainsi, dans le cas d’un emprunt de 150.000 euros sur 20 ans, les mensualités ont progressé de 14% depuis octobre 2005. Quand le coût total du crédit a bondi de 49% ! Depuis deux ans, la production de crédit s’est d’ailleurs contractée. La baisse est même de près de 8% depuis mars 2007. D’autant que la durée des emprunts n’est pas indéfiniment extensible. Or, de 18,7 ans en moyenne au 1er trimestre 2005, elle est passée à 21,6 ans au 1er trimestre 2008.
Le stock de logements neufs invendus, avec 150.000 unités, a dépassé le pic de 1992. Le délai moyen d’écoulement est désormais d’un an.
Dans le résidentiel ancien, « la baisse des prix est d’ores et déjà mesurable », estime Empruntis.com. Certes, selon les chiffres de la Fnaim, il ne s’agit encore que d’une décélération, les prix ayant progressé de 0,9% au 1er trimestre. Mais ce chiffre est à comparer avec les plus de 16% de hausse observés à la fin 2004.
Le courtier en ligne fait le pari d’une baisse bien réelle des prix de 4%, dès cette année. Et de 4 à 6% l’an prochain. Parmi les facteurs qui étaient ces prédictions figurent les velléités anti-inflationnistes de la BCE, la faible progression des revenus ou encore le renchérissement du pétrole, qui défavoriserait les maisons individuelles éloignées.
La France se dirige-t-elle vers un krach semblable aux Etats-Unis ? Non répond le courtier en ligne. D’abord, la construction n’a pas eu le poids exorbitant dans la croissance française qu’elle a pu avoir en Espagne ou en Irlande. De même l’endettement des ménages français est resté sous contrôle. Peu de chance non plus de voir pulluler dans l’Hexagone des panneaux de mise en vente de maisons saisies. En France, le taux de défaut des crédits à l’habitat est très faible, inférieur à un pour mille. Et pour cause, la sélection se faisant sur les revenus, les ménages fragiles sont d’emblée exclus. Pas de « subprimes » donc et les crédits à taux variables, développés aux Etats-Unis, en Espagne ou en Italie, existent en France dans des proportions tout à fait marginales.
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Malgré les hausses des taux courts attendu, il n'est pas exclu que les taux longs ( très proches des taux pratiqués pour les biens immobiliers) partent en baisse. Mécaniquement, les taux long montent lorsque les taux court montent mais la croissance affecte plus fortement les taux longs ( que l'action prévue par la BCE) ; ce qui laisse a penser que les taux longs ne seront pas si élevés que prévus. La courbe de taux très inversée aujourd'hui est un signe de stagnation , veille d'une récession anticipée.
On ne parle curieusement pas ici des fameux 'Robien' qui pour la tres grande majorite sont des logements dans des zones de 2ieme importance ou la demande est faible, les loyers faibles (donc le foncier n'etait pas cher pour batir) et l'offre surabondate en petits logements. Que vont devenir ces biens difficilement louables et encore moins revendables? Avec les taux qui vont encore grimper a cause de la BCE et les banques soucieuses de regagner des marges beneficiaires, des acheteurs qui se demandent (enfin) si acheter un logement sur 25 ans ou 30 ans est raisonnable, les prix de l'alimentaire et de l'energie qui explosent, l'inflation qui monte plus vite que les salaires, la couteuse mise aux normes ou l'amelioration des performances energetiques des logements actuels, les frais de copropriete qui explosent,... voila un cocktail dont on ne me dira pas qu'il ne va pas entrainer une baisse tres importante des prix de l'immobilier a l'image des hausses vertigineuses de ces 10 dernieres annees. Ceci est juste un effet cyclique typique du marche de l'immobilier. Sans compter que beaucoup de gens desormais se tournent vers la location car l'offre est importante, les charges y sont nettement moins elevees et il est possible de demenenager facilement plus pres de son emploi sans devoir assumer de couteux frais de deplacement.
L'analyse est intéressante mais absolument insuffisante pour expliquer la hausse des taux à long terme et le ralentissement de l'immobilier. Un examen comparé de l'évolution des taux à court terme (directement influencée par les décisions de la BCE) et des taux à long terme démontre qu'il n'y a pas de couplage direct entre eux. Ces dernières années, il y a eu notamment des périodes d'"inversion" où les taux à long terme étaient inférieurs aux taux à court terme. D'autres causes que les taux à court terme jouent donc un rôle important dans l'évolution des taux immobiliers. Par ailleurs la cause essentielle du ralentissement du marché immobilier sont les prix qui ont augmenté de 10 à 15% par an pendant plusieurs années. Même si les taux n'avaient pas montés, il serait arrivé tôt ou tard un moment où il n'y aurait plus d'acheteurs ! Les montages imaginés par les banques pour toujours trouver des cleints (crédit à 20, 30 ans ou plus) rendent d'ailleurs les variations de taux plus sensibles.
L'analyse est intéressante mais absolument insuffisante pour expliquer la hausse des taux à long terme et le ralentissement de l'immobilier. Un examen comparé de l'évolution des taux à court terme (directement influencée par les décisions de la BCE) et des taux à long terme démontre qu'il n'y a pas de couplage direct entre eux. Ces dernières années, il y a eu notamment des périodes d'"inversion" où les taux à long terme étaient inférieurs aux taux à court terme. D'autres causes que les taux à court terme jouent donc un rôle important dans l'évolution des taux immobiliers. Par ailleurs la cause essentielle du ralentissement du marché immobilier sont les prix qui ont augmenté de 10 à 15% par an pendant plusieurs années. Même si les taux n'avaient pas montés, il serait arrivé tôt ou tard un moment où il n'y aurait plus d'acheteurs ! Les montages imaginés par les banques pour toujours trouver des cleints (crédit à 20, 30 ans ou plus) rendent d'ailleurs les variations de taux plus sensibles.