« Il y a bien une bulle immobilière en France »

Pour Jean-Pierre Petit, chef économiste de Exane BNP Paribas, la flambée des prix immobiliers est une illusion temporaire dangereuse pour l'ensemble de l'économie française. Il ne pronostique toutefois pas un éclatement de la bulle, mais son dégonflement sur 10 à 15 ans.

Redoutez vous la formation d'une bulle immobilière en France ?

Jean-Pierre Petit: Mais elle est déjà là ! Elle se définit plus par rapport à un faisceau de facteurs (niveau d'endettement, solvabilité des ménages, rentabilité,….) qu'à un critère exclusif. Depuis 1997, la hausse des prix immobiliers a été presque 4 fois plus forte que celle du pouvoir d'achat du revenu et le niveau d'endettement des particuliers est à un record historique. Les indicateurs de solvabilité financière sont aujourd'hui au plus bas depuis le début des années 1990. La véritable cause de l'inflation immobilière en France, comme ailleurs, est l'extrême « financiarisation » du logement due à la baisse massive des taux d‘emprunt, à l'allongement de la maturité des prêts, au développement des contrats à taux variable et à la baisse des exigences d'apport personnel des banques… A cela se sont ajoutés des dispositifs fiscaux (comme les programmes De Robien) qui n'ont fait qu'ajouter de l'huile sur le feu.

Mais le soutien de l'immobilier ne favorise-t-il pas la croissance ?

Comme tous les phénomènes inflationnistes, c'est une simple illusion nominale et temporaire. La bulle immobilière réduit la mobilité des salariés et détourne l'épargne des ménages des placements à risque nécessaires pour favoriser l'innovation et la croissance. En dopant artificiellement la demande domestique, via des effets de richesse potentiellement destructeurs, elle tend à creuser les déficits extérieurs (Espagne, Royaume-Uni, France, États-Unis,…). 

Quelles sont les limites de cette bulle ? 

Elles sont plus politiques que financières. Le processus est en effet fortement inégalitaire. D'abord mécaniquement car le patrimoine est fortement concentré chez les plus riches. Ensuite, les  conditions de crédit se sont assouplies (baisse des taux, allongement de la durée des prêts, baisse des exigences d'apport personnel,…) au profit des ménages les plus aisés. L'encours d'endettement s'est fortement accru mais pas le nombre de ménages endettés. La valeur des transactions a fortement augmenté mais pas leur nombre qui diminue depuis 2002. Les ménages les moins favorisés subissent la hausse des loyers et la saturation de l'offre locative encadrée (HLM). Quant à ceux qui parviennent à accéder à la propriété, ils le font dans des conditions de plus en plus contraignantes en termes de localisation (éloignement du lieu de travail, des services publics,….).

Les grands gagnants sont d'abord les ménages aisés, qui bénéficient en outre d'importants programmes de défiscalisation en tant qu'investisseurs, puis les  seniors (en particulier ceux qui partent à la retraite et qui vendent leur bien) et enfin les héritiers. Les perdants sont les jeunes peu aisés et salariés. L'entretien de cette bulle est pour partie financée par l'Etat au profit des plus riches ! Il est notamment significatif de voir les autorités abaisser les droits de donation ou de succession pour soutenir artificiellement la demande immobilière. Fondamentalement, cette bulle casse un peu plus les liens sociaux et renforce les phénomènes de « ghettoïsation » que le sous-emploi et d'autres phénomènes institutionnels entretiennent déjà.    

Faut-il donc s'attendre au prochain éclatement de la bulle ?

Dans la mesure où je ne crois pas à une montée brutale des taux d'intérêt à long terme en 2006, je ne vois pas un éclatement de la bulle, mais plutôt son long dégonflement. Les prix réels nets pourraient donc baisser modestement mais régulièrement d'année en année pendant dix ou quinze ans.  D'abord, la plupart des leviers à l'origine de cette bulle sont plutôt derrière nous : baisse des taux longs et courts, dispositifs fiscaux incitatifs. La légère remontée des taux courts par la BCE n'est d'ailleurs pas négligeable dans la mesure où environ 35% des prêts nouveaux se font à taux variable en France. Pour le reste, les autres facteurs sont baissiers à moyen terme : faiblesse de la croissance et des revenus, ralentissement de la croissance du nombre de ménages, forte progression de l'offre en raison des pressions sociales (les mises en chantier dépassent les 400.000 du jamais vu depuis 1981), hausse de la fiscalité, sachant que  l'immobilier résidentiel ne sera pas concerné par la concurrence fiscale européenne et mondiale.

Par ailleurs, les flux financiers qui ont excessivement favorisé l'immobilier depuis l'éclatement de la bulle Internet en 2000, vont se diriger davantage vers les marchés financiers. Le nouveau mode de calcul de l'indice de révision des loyers est de nature à dégrader plus encore le rendement, déjà faible, du marché immobilier. Enfin, il ne faut pas exclure non plus un phénomène de revente massif lorsque les investisseurs  auront détenu les biens pendant la durée minimale exigée par les dispositifs « de Robien ».