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Le marché de l'immobilier en Ile-de-France a connu en 2007 "un découplage" entre Paris et la première couronne d'une part, et la seconde couronne d'autre part, a annoncé mardi Jean-Hervé Ruellan, administrateur de la Chambre Fnaim Paris-Ile-de-France. Dans un marché jusque là "très homogène", ce "découplage" marque une séparation entre Paris intra-muros et la première couronne, où "la pénurie de biens est dominante", et "à l'inverse" la seconde couronne où l'on a "trop de biens à vendre face à une pénurie d'acquéreurs solvables", a souligné M. Ruellan.
Pour l'ensemble de la région, il a évalué la hausse des prix à +6%, jugeant ce chiffre "très représentatif du marché francilien". "Les chiffres des trois premiers mois de l'année confirment les tendances relevées en 2007", a-t-il ajouté, évaluant à +3 à +4% la hausse des prix pour l'ensemble de l'année 2008."C'est le chiffre idéal, proche de l'inflation qui indique un +marché assagi+", a-t-il ajouté.
Si le nombre de mandats par agence immobilière est stable en 2007 (110 en en moyenne, comme en 2006), les délais entre la mise en vente et la signature se sont considérablement rallongés. Ils étaient de 72 jours au second semetre 2007 contre 62 jours au premier, et seulement autour de 50 jours en 2005.
Dans Paris et sa proche banlieue, "les prix continuent de monter un peu", a indiqué M. Ruellan. Ce marché "d'où sont écartés complètement les primo-accédants" est marqué par "une pénurie de biens". "C'est un marché figé qui n'a aucune fluidité", de nombreux propriétaires souhaitant s'aggrandir sans pouvoir le faire compte tenu des prix et du resserrement des crédits, a-t-il déploré. Cette situation est la conséquence des prix trop élevés exigés par les vendeurs qui sont restés sur l'idée de la flambée des prix du début des années 2000.
Mais depuis, "même si les prix ont continué de grimper, la hausse a considérablement décéléré", a-t-il rappelé. Tous les professionnels s'accordent pour dire qu'un bien se vend plus vite à son "juste prix". "Ce sont les banques qui ont obligé les acheteurs à devenir raisonnables en ne prêtant pas aussi facilement quel que soit le prix", a-t-il précisé.
Dans la grande couronne, la situation est inverse avec trop de biens et moins d'acheteurs. Ainsi une agence du Val d'Oise proche de Roissy avait, en 2006, en moyenne 20 mandats et beaucoup d'acquéreurs. Aujourd'hui, elle se retrouve avec 150 mandats et en refuse de nouveaux, étant donné le manque d'acquéreurs.
Cette situation résulte d'une moindre solvabilité des ménages, leurs revenus ne leur permettant plus d'emprunter suffisamment. C'est la conséquence directe du resserrement des conditions d'accès au crédit immobilier, "les banques deviennent plus prudentes" depuis la crise américaine des "subprime". Or "le marché de l'immobilier a été porté par les banques pendant des années", a-t-il ajouté, qui ont allongé les durées de prêts, passant de 15 à 30 ans, voire plus.
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On nous ressort le couplet sur la "pénurie de biens" dans Paris Intra-muros. Mais que ce soit dans Paris ou en dehors, les acheteurs sont confrontés aux même problèmes de solvabilité. La baisse sera sévère partout.