La France invitée à se méfier d'un retournement de l'immobilier

Dans ses perspectives de printemps, l'OCDE appelle à ne pas sous-estimer le risque que font peser les prix immobiliers sur l'économie, dans un contexte de remontée des taux d'intérêt. D'autant que les Français ne se sont jamais autant endettés pour acheter des logements.

"Si les prix de l'immobilier venaient à augmenter en 2006 au même rythme que l'année dernière et les taux d'intérêt à long terme à poursuivre leur hausse des derniers mois, plusieurs grands pays, dont la France, seraient exposés à un risque élevé de retournement du marché immobilier". Plus clairement encore qu'à l'automne dernier, l'organisation pour la coopération et le développement économiques (OCDE) exprime son inquiétude face au niveau des prix immobiliers. Alors que le marché immobilier n'a jamais connu un cycle de hausse aussi long depuis les années 1970, les prix ont continué de croître rapidement récemment. Sur la période 2000-2005, les prix français réels –corrigés de l'inflation– ont progressé de 9,4% par an, un rythme bien plus rapide qu'aux Etats-Unis, au quatrième rang des pays de l'OCDE après la hausse des marchés immobiliers de l'Espagne, du Royaume-Uni et de la Nouvelle-Zélande. 

Si jusqu'à présent, prévient l'OCDE, plusieurs indicateurs laissaient penser qu'il n'y avait pas de bulle immobilière, le niveau des prix réels ne continuera à paraître justifié que si les taux d'intérêt restent sur leurs niveaux actuels, historiquement bas. En revanche, une remontée sensible des taux sonnerait le glas de la hausse des prix réels, voire un possible retournement du marché. Or, ajoute l'institution,  "les évolutions passées donnent à penser que les baisses de prix qui s'ensuivraient pourraient être importantes en termes réels et que le processus d'ajustement pourrait durer un certain temps".

D'après l'étude de l'OCDE, si les prix réels des logements se maintiennent à leur niveau d'aujourd'hui, le marché immobilier français pourrait résister à une hausse de un ou deux points des taux d'intérêt. Les prix seront impactés, mais la probabilité d'un véritable ralentissement y serait limité. Le scénario d'un atterrissage en douceur reste privilégié. En revanche, si les prix réels augmentent encore pendant un an au même rythme qu'en 2005, une hausse des taux de 1% ferait passer la probabilité d'atteindre un pic et de voir le marché français se retourner à près de 60%. Si les taux augmentent de 2%, cette probabilité dépasserait les 70%.
Or les taux vont remonter, c'est une certitude. Yves Mersch, l'un des membres du conseil des gouverneurs de la banque centrale européenne l'a redit mardi : "Nous allons rendre notre politique moins accommodante, mais nous allons décider chaque mois quand et dans quelle mesure nous allons le faire". L'OCDE voit les taux d'intérêts à court terme de la zone euro, actuellement à 2,25%, remonter à 2,9% à la fin de cette année et à 3,7% à la fin de l'an prochain. Une perspective qui inquiète d'autant plus la Banque de France que les Français ne se sont jamais autant endettés pour acheter leurs logements.

L'endettement des ménage est en effet passé de 49% du revenu disponible en 1995 à 64% en 2005, un plus haut historique. Et 95,5% des crédits sont immobiliers. Le flux net des crédits (crédits nouveaux moins remboursements) s'est élevé à 69,5 milliards d'euros, après 51,8 milliards en 2005. "Ce rythme d'endettement est un élément de fragilité en cas de retournement du marché immobilier dans un contexte de remontée des taux longs" s'inquiétait très récemment  le gouverneur de la banque de France, Christian Noyer, dans une lettre au président de la République. Des inquiétudes que certains, comme Robert Rochefort, le directeur du Credoc (centre de recherche sur la consommation) ou le président de la Fnaim (fédération nationale des agents immobiliers), René Pallincourt jugent exagérées. Le taux d'endettement des Français est inférieur à la moyenne de la zone euro, où il était d'environ 79% en 2005, et l'endettement immobilier se fait plutôt à taux fixe. N'empêche, les mises en garde se multiplient. En mars, le gouverneur de la Banque centrale européenne, Jean-Claude Trichet, affirmait lui aussi qu'il fallait placer le marché immobilier européen sous étroite surveillance.